賠償責任保険は借家人賠償責任保険と個人賠償責任保険で大家さんや他のお部屋の賠償を補償しますが、例外があります。それは火災事故の場合です。
わが国には失火責任法という法律があり、これは過失によって火災を発生させた場合は、原則として民法上の損害賠償責任を負わないことを定めた法律です。簡単に言うと「我が国の建物は木造建築が多いため、火災危険が非常に大きく、火災を発生させてしまった時は、巨額賠償の負担が生じるため、焼いた者も焼かれた者も、弁償を請求する者も義務者もいないという国情により、隣近所を隣焼させてしまっても賠償する義務はないですよ。被害を受けた人はそれぞれ自己責任となります。」ということを定めた法律です。

これは賃貸マンションの場合も一緒で、隣室を焼失させたり、消火活動に伴う放水により階下のお部屋を水浸しにしてしまっても賠償責任を負わなくてもいいということになります。
火事の時にはそれぞれのお部屋の住人が自分の火災保険で損害を修復しなければなりませんので、自分は火事を出さないと思っている人も自分自身で火災保険に加入する必要があるのです。
ただし、大家さんに対するお部屋の原状回復費用は別の話になります。
大家さんに対しては原状回復義務を果たす必要がありますので、借りているお部屋の損害については、借家人賠償責任保険で修復することになります。
火事の時はそれぞれのお部屋の住人が自分の火災保険の借家人賠償責任保険を使ってお部屋の修復をすることになります。
火事では、共有部分も損害を被るでしょうから、その部分は大家さんが加入している火災保険で修復費用を補償することになります。　つまり、すべての住人と大家さんがしっかりと火災保険に加入する必要があるのです。
ただし、失火責任法には例外もあります。重大な過失による火災事故の場合は例外とされています。たとえば、寝たばこが原因の火事の場合やてんぷら油をコンロにかけたままその場を離れてしまったケースなどがこれにあたります。

入居者Ａさんが過失により自室で火災を起こしてしまいました。
損害はＡさんの家財のみならず、お部屋の壁や天井にまで及びました。
壁や天井は建物（＝大家様の所有物）になりますが、大家様はご自身が加入する建物保険を使うべきか、入居者Ａさんの加入する家財保険の特約（借家人賠償保険）を使うべきか迷われると思います。

入居者の借家人賠償責任保険か？

「火を出したのはＡさんなのだからＡさんの保険を使うべきだろう。」
ということで、入居者Ａさんの加入する少額短期保険の家財保険の特約（借家人賠償保険）を使う判断をされることも多いと思います。

しかし、次の点を考慮する必要があります。

借家人賠償はＡさんの賠償義務のある部分だけが支払われます。
つまり、修理に100万円掛ったとしても全額出るわけではありません。
難しい規定は割愛するとして要は建物の築年数によっては古くなった分は差し引かれて、時価額で支払われます。

その結果、支払われる保険金が修理代金に満たないことが発生します。

例えば修理代が100万であっても支払保険金は90万になります。

大家さんの火災保険のメリット

一方、建物保険は各保険会社が様々な商品を出しているので一概には言えませんが、時価基準ではなく、新価基準で保険金が支払われるといった商品が主流です。上記の事例では、そのまま100万円が保険金として受け取れます。
さらに臨時費用（お見舞金のようなものです）が10％～20％加算される場合もありますので、合計120万円支払われるような結論になることが多いです。

もちろん、火災を起こしたのはＡさんなので、大家様が建物に加入している保険会社は、大家様に保険金を支払った後、Ａさんに求償（＝請求）することになります。
（保険会社の判断や商品によっては請求しない場合もあります。）

なお、火災保険は、自動車保険のように使うと保険料が上がるといった規定がありません。

そこで、大家様は、入居者Ａさんの保険会社と交渉する煩雑さを避けて、まずはご自身の保険会社に建物の事故に関する相談をすることをお勧めいたします。

入居者Ａさんの保険会社との交渉は、保険会社に任せておくのが得策と言えます。

台風による損害

2018年の台風、特に21号では強風により、大きな被害が出ました。その中には風そのものによる被害だけでなく、他人の家の瓦などの建物の一部が飛んできて被害を受けたケースも多くありました。

家財の損害については、一定の条件がありますが、一般的な少額短期保険の家財補償でお支払いの対象となりますが、賠償責任について考えてみます。

損害賠償義務

台風の際に家屋の一部が飛んで、他人の物に損害を与えた場合の賠償責任保険金について考えてみます。
約款の賠償責任条項では「法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害に対して賠償責任保険金をお支払します」とあります。
このような場合の根拠となる法律は民法717条「土地の工作物の占有者・所有者の責任」です。

民法第717条

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

この法律では土地の工作物すなわち建物などの設置又は保存に瑕疵があった場合に賠償責任を負うとしています。ここでいう瑕疵とは通常備えているべき性質や設備を欠いていることをいいます。つまり安全性に問題があるような状態のことです。
非常に強い台風で、あちこちの住宅の屋根が飛ばされるという状況であれば不可抗力であり、瑕疵があったとはいえませんので、このような場合は法律上の損害賠償責任が発生しません。従って賠償責任保険の支払対象とはならないということになります。
一方、大した風も吹かず、被害も他にはあまりなく、瑕疵があったと認められる場合に、その瑕疵が損害の発生ないしは拡大の原因となっていれば法律上の責任を負うこともあります。その場合には台風の規模や因果関係等を総合的に判断して賠償責任保険の支払対象となるか判断をすることになります。